1. Les charges de copropriété
Tous les copropriétaires doivent participer aux charges de fonctionnement, d’administration, d’entretien et de gestion de la copropriété. Ils ont donc l’obligation de s’acquitter de ces charges dites « de copropriété ».
Le règlement de copropriété doit fixer la quote-part des charges afférentes à chaque lot pour chaque catégorie de charges (article 10 de la loi 10 juillet 1965). Les critères de fixation de la quote-part de chaque lot diffèrent selon qu’il s’agit des charges dites « générales » (honoraires du syndic, entretien, assurances…) ou des charges dites « spéciales » (escalier, ascenseur, chauffage, eau…).
Pour assurer la gestion de la copropriété, le syndic peut demander plusieurs types de paiement aux copropriétaires article 35 Décret du 17 mars 1967) :
- Des avances (ou une réserve prévue au règlement de copropriété) pour faire face aux dépenses imprévues et aux charges impayées. Cette avance ne peut dépasser 1/6ème du budget prévisionnel.
- Des provisions au titre du budget prévisionnel qui est voté avant le début de l’exercice.
- Des provisions pour les dépenses et travaux non compris dans le budget prévisionnel.
- Des avances en application de l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale.
- Des provisions spéciales votées par l’assemblée générale pour des travaux d’entretien ou de conservation des parties communes ou des éléments d’équipement communs susceptibles d’être nécessaires.
- Des provisions pour les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
En exécution des décisions de l’assemblée générale, le syndic adresse des appels de fonds qui rendent exigibles les charges auprès de chaque copropriétaire.
La question du règlement des charges de copropriété impayées est récurrente et elle se pose à toutes les copropriétés. En effet, lorsque certains copropriétaires ne payent pas leurs charges, le poids de ces impayés retombe sur les autres copropriétaires qui peuvent être appelés à payer des avances pour maintenir la trésorerie de la copropriété.
Le syndic est chargé du recouvrement des charges de copropriété impayées. Il doit effectuer toutes les diligences nécessaires à cet effet et se charger de la la mise en œuvre de certaines procédures de recouvrement qui ne n’ont pas à être soumises à l’autorisation de l’assemblée générale. La responsabilité du syndic bénévole ou professionnel peut être engagée en cas de carence ou de négligence dans le recouvrement des charges de copropriété.
Par ailleurs, plusieurs procédures peuvent être intentées par le syndicat des copropriétaires pour s’assurer lui-même du recouvrement des charges impayées :
- assignation en référé
- saisie immobilière
- inscription en hypothèque
- saisie mobilière
- saisie des loyers
- saisie du compte bancaire
- saisie sur salaires, pension, traitement …
Les copropriétaires peuvent contester les charges de copropriété. Pour intenter une action de ce type, il doivent doivent néanmoins s’assurer qu’ils disposent d’un minimum d’éléments permettant d’asseoir leur contestation.
Ainsi, il est utile de vérifier le mode de répartition des charges, la quote-part qui leur est affectée, la régularité des décisions votées par l’assemblée générale, l’approbation des comptes, les montants des appels de charges. Le cas échéant, ils pourront interroger le syndic sur ces sujets. Enfin, ils doivent impérativement respecter les délais et conditions pour introduire une contestation en justice.
2. Le syndic de copropriété
Le syndic de copropriété est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il est le gestionnaire, le trésorier, le comptable et le représentant du syndicat des copropriétaires.
La gestion de l’immeuble peut être confiée à un syndic bénévole ou professionnel (lequel, contrairement au syndic bénévole, perçoit des honoraires).
2.1. Les prestations du contrat de syndic
En principe, le montant des honoraires du syndic peut être librement négocié entre le syndic et le syndicat des copropriétaires (en vertu de la liberté contractuelle prévue par l’ordonnance du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence). Seules des règles organisant la publicité des prix et l’obligation pour le syndic d’établir un décompte détaillé des honoraires et leur poste (gestion courante, prestations particulières, travaux exceptionnels) étaient prévues.
La rémunération du syndic comporte deux parties :
– La première partie de la rémunération est relative aux diligences et frais de gestion courante. Elle est présentée sous forme de forfait qui englobe la plus grande partie des tâches du syndic pour la tenue de la copropriété.
– La deuxième partie de rémunération concerne des prestations particulières (hors forfait). Aucun texte ne précisait les prestations qui relevaient de la gestion courante et celles qui relevaient des prestations particulières.
L’arrêté du 19 mars 2010 dit « Novelli » dresse une liste des prestations qui relèvent de la gestion courante et qui doivent être englobées dans la partie forfaitaire de la rémunération.
Mais cet arrêté est fortement critiqué en raison de son caractère incomplet. En effet, la liste des prestations qu’il énumère n’est pas limitative et il ne donne aucune définition de la notion de « gestion courante ». Dès lors, les difficultés soulevées par la qualification des tâches entrant dans le champ de la gestion courante et celle des tâches dites « particulières » restent entières. Naturellement, ces difficultés se reportent sur la facturation des prestations particulières ou exceptionnelles.
Il n’en reste pas moins que tous les contrats de gestion de la copropriété qui ont été conclus, avec des administrateurs d’immeubles ou des syndics professionnels, à compter du 1er juillet 2010, doivent être en conformité avec l’arrêté du 19 mars 2010.
2.2. La durée du mandat de syndic
A quel moment le mandat du syndic prend-t-il fin ?
Les contrats de syndic comportent souvent la clause suivante : « le syndic est élu pour une année et jusqu’à l’assemblée statuant sur ses comptes ».Toutefois, pour mettre fin au contentieux généré par cette clause et l’indétermination de la fin du mandat du syndic, l’article 29 du décret de 1967 a été modifié (par l’arrêté du 19 mars 2010, JO du 21 mars 2010). Désormais, les contrats de syndic signés à compter du 1er juin 2010 doivent préciser les dates calendaires du début et de la fin de leur contrat (de date à date).
2.3. Le changement de syndic, la révocation du syndic
Le syndicat des copropriétaires peut mettre fin au contrat de syndic en refusant son renouvellement ou en le révoquant.
Le plus souvent, le changement de syndic s’opère à l’issue du mandat de celui, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires ne le renouvelle pas.
Par conséquent, il est important d’anticiper ce changement afin d’éviter que la copropriété se retrouve sans syndic. Pour ce faire, les copropriétaires ou le conseil syndical doivent :
- inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question du non renouvellement du syndic et celle de la désignation d’un nouveau syndic ;
- ils doivent trouver un ou plusieurs syndic(s) qui proposeront des contrats lesquels seront soumis à l’assemblée général afin que, lors d’une même séance de l’assemblée générale, un terme définitif puisse être mis au mandat de l’ancien syndic et qu’un nouveau syndic soit désigné.
Ainsi, il y aura une continuité dans la gestion de la copropriété et le nouveau syndic pourra, dans les meilleurs délais, demander la transmission des documents pertinents à l’ancien syndic : les archives, les fonds ainsi que le détail des comptes de la copropriété .
Le syndicat des copropriétaires peut également mettre fin au mandat du syndic à tout moment, en le révoquant. La révocation votée par l’assemblée générale des copropriétaires doit être fondée sur des motifs sérieux (inertie du syndic, refus d’informer le conseil syndical, honoraires injustifiés…). Une révocation injustifiée peut être contestée en justice par le syndic qui peut solliciter l’octroi de dommages-intérêts pour révocation abusive
3. L’assemblée générale des copropriétaires
3.1. L’inscription d’une question à l’ordre du jour
Désormais, tout copropriétaire qui demande l’inscription d’une question à l’ordre du jour doit préparer le projet de résolution et le transmettre au syndic. L’article 10 du décret du 17 mars 1967 précis, dans sa nouvelle rédaction (issue du décret du 20 avril 2010), les cas dans lesquels le projet de résolution doit être notifié. Ils sont nombreux.
En outre, celui qui demande l’inscription d’une question à l’ordre du jour doit également transmettre au syndic, avec sa demande, un document précisant l’implantation et la consistance des travaux notamment ceux d’accessibilité à l’immeuble (et le travaux relevant de l’application du troisième alinéa de l’article 24 et de l’article 25 relatif aux travaux devant être votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires).
3.2. Contester une assemblée générale, contester une résolution
Les moyens invocables pour contester une assemblée générale et les résolution adoptées par celle-ci sont nombreux : convocation irrégulière, tenue de l’assemblée générale irrégulière, non respect des règles de majorité, fraude, abus de majorité, travaux inutiles, refus d’autoriser des travaux…
Cependant, de tels moyens ne seront pas invoqués utilement par n’importe quel copropriétaire. L’auteur de la contestation doit avoir été défaillant – c’est-à-dire absent lors de l’assemblée générale – ou opposant à la résolution litigieuse – c’est -à-dire avoir voté contre celle-ci. Le copropriétaire qui se trouve dans l’un de ces deux cas peut alors intenter une action tendant à obtenir l’annulation de la résolution adoptée voire l’annulation de l’assemblée générale elle-même (article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).
Cette action en contestation doit être introduite, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée générale par le syndic, auprès du Tribunal compétent par un Avocat.
4. Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété constitue la charte de la copropriét. A ce titre, il précise les règles applicables pour la conservation, l’administration et l’entretien de l’immeuble.
Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont, pour la plupart d’entre elles, d’ordre public (article 46 de la loi de 1965). Leur caractère impératif s’impose aux auteurs du règlement de copropriété. Dès lors, les clauses de ce dernier qui dérogeraiennt aux dispositions dotées d’un caractère impératif seraient réputées non écrites et leur mise en oeuvre serait illégale.
Chaque copropriété est obligatoirement régie par un règlement de copropriété qui doit déterminer, au moins, la destination de l’immeuble, les parties communes et privatives, les conditions de leur jouissance, la répartition des charges, ou encore les règles d’administration de la copropriété (article 8 de la loi du 10 juillet 1965).
4.1. L’installation d’un système de vidéo surveillance dans la copropriété
4.1.1. La surveillance de l’extérieur de l’immeuble
Si la copropriété donne sur un lieu public ou ouvert au public (trottoir, voie publique, jardin ouvert…), l’installation d’une caméra à l’extérieur de l’immeuble pourra ne pourra intervenir qu’après l’obtention d’une autorisation préfectorale, sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires (article 25 n de la loi du 10 juillet 1965) et suite à l’accomplissement des formalités de déclaration auprès de la CNIL.
4.1.2. La surveillance de l’intérieur de l’immeuble
Si la copropriété peut certes effectuer des « travaux sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens » (article 25 n de la loi du 10 juillet 1965), les occupants de l’immeuble conservent le droit à la protection de leur intimité ainsi que le droit à l’image (article 8 et 9 du Code civil). Aussi, le syndicat des copropriétaires devra-t-il respecter toutes les prescriptions qui vocation à garantir la protection de la vie privée des occupants (informations, type d’enregistrement, conservation, destruction…)
4.2. Réaliser des travaux sur son lot
Vous voulez aménager des combles, changer vos fenêtres, réunir deux appartements, poser une antenne…
Quand faut-il en demander l’autorisation à l’assemblée générale ?
Si chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives, et qu’il use et jouit des parties communes, il ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (article 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965).
Lorsque les travaux à réaliser par le copropriétaire ne concernent que les parties privatives de son lot, il n’a pas à demander l’autorisation à l’assemblée générale.
Mais lorsque les travaux touchent aux parties communes de l’immeuble, telles que la toiture, les canalisations, le chauffage collectif, le balcon, terrasse, loggias, fenêtres, et même s’ils doivent être réalisés à partir de la partie privative, l’autorisation de l’assemblée générale devient nécessaire.
Votre Avocat Conseil vous informera sur l’opportunité d’une action en justice après vérification du respect des règles légales de forme et de fond en vigueur. En cas de violation de ces règles, c’est le juge qui prononcera l’annulation de la résolution litigieuse ou de l’assemblée général.